كثير من العقارات في اليمن تنتقل من يد إلى يد ببصيرة يحرّرها أمين شرعيّ ويشهد عليها شاهدان، ثم لا يُستكمل تسجيلها. هذا الدليل يشرح ما يقوله القانون عن التسجيل، والجهات التي تمرّ بها المعاملة، وترتيب الخطوات، والتكاليف التي رصدها البنك الدوليّ، وما يجب أن تتحقّق منه قبل أن تدفع.
البصيرة والسند المسجَّل: ما الفرق قانوناً؟
البصيرة هي عقد البيع الذي يكتبه الأمين الشرعيّ بحضور الطرفين والشهود. أمّا السند المسجَّل فهو، بتعريف القرار الجمهوريّ بالقانون رقم (39) لسنة 1991م بشأن السجل العقاريّ، «الوثيقة المطابقة للسجل بعد استيفاء التسجيل الأصوليّ والدالّة على الحقّ العقاريّ».
ثلاث موادّ في هذا القانون تهمّ كلّ مشترٍ:
- المادة (8): كلّ ما ينشئ حقاً عقارياً أو ينقله يجب قيده، و«لا تعتبر الحقوق حجّة على الغير إلا ابتداءً من تاريخ قيدها». فإذا باع المالك العقار نفسه لشخصين، كان للتسجيل وزن حاسم.
- المادة (5): في المناطق التي يسري فيها القانون، لا تُعدّ عقود البيع والقسمة والرهن نافذة حتى بين المتعاقدين ما لم تُقيَّد، مع بقاء حقّ كلّ طرف في المطالبة بحقوقه الشخصية أمام القضاء.
- المادة (6): لا يجوز قيد أيّ تصرّف يتعارض مع حقوق الغير الثابتة في السجل.
انتبه إلى أنّ القانون يسري على المناطق التي تحدّدها الجهات المختصّة (المادتان 22 و32)، وأنّ البنك الدوليّ سجّل في تقرير ممارسة أنشطة الأعمال 2020 عن اليمن أنّ الأراضي المملوكة ملكيةً خاصّة ليست كلّها مسجّلة ولا ممسوحة، حتى في صنعاء، وأنّ سجلات الملكية والخرائط ورقية. لذلك ستصادف عقارات لم تُسجَّل قطّ، ولا تملك إلا سلسلة بصائر. هذا لا يعني أنّها مزوّرة، لكنّه يعني أنّ عبء التحقّق يقع عليك أكثر.
الجهات التي تمرّ بها المعاملة
| الجهة | دورها |
|---|---|
| الأمين الشرعيّ المرخَّص من وزارة العدل | يتحقّق من سند البائع، ويعاين الموقع، ويحرّر عقد البيع بتوقيع الطرفين وبصمتهما أمام شاهدين. |
| المحكمة الابتدائية المختصّة | تصادق على توقيع الأمين وختمه. يذكر البنك الدوليّ أنّ هذه الخطوة لم تعد إلزامية منذ إصلاح عام 2002، لكنّ كثيرين يفضّلونها. وتنظر المحكمة كذلك في حصر الوراثة والنزاعات. |
| الهيئة العامة للأراضي والمساحة والتخطيط العمراني (السجل العقاريّ) | تفحص الوثائق، وتتأكّد من خلوّ العقار من الرهن والنزاع والاعتراض، وترسل من يطابق الحدود والمساحة على الطبيعة، ثم تقيّد العقار باسم المالك الجديد. |
| عاقل الحارة والجيران | ليسوا جهة تسجيل، لكنّ شهادتهم عن الحيازة والحدود والنزاعات مفيدة جداً، والقانون نفسه يطلب التحقيق لدى الجيران عند تسجيل عقار لأوّل مرّة (المادة 23). |
ملاحظة: مصطلح «الشهر العقاريّ» مصطلح مصريّ، والتسمية الصحيحة في اليمن هي السجل العقاريّ التابع لهيئة الأراضي. وبسبب الانقسام الإداريّ القائم في البلاد، قد تختلف أسماء المكاتب وتفاصيل الإجراءات بين محافظة وأخرى، فاسأل المكتب المختصّ في مديريتك قبل البدء.
المستندات المطلوبة
من البائع
- أصل السند أو البصيرة، مع البصائر السابقة التي تُظهر تسلسل الملكية حتى البائع.
- البطاقة الشخصية أو جواز السفر.
- بحسب ما رصده البنك الدوليّ في صنعاء، يدوّن الأمين أيضاً مستندات مثل رخصة البناء، وفواتير الكهرباء والمياه والهاتف، وشهادة سداد إيجار الأرض للبلدية إن وُجد.
- في العقار الموروث: حصر الوراثة وموافقة جميع الورثة أو وكالاتهم.
- إن كان البيع بوكالة: وكالة رسمية خاصّة تنصّ على البيع. والمادة (25) من قانون السجل العقاريّ تشترط ألّا يكون قد مضى على تحريرها أكثر من خمس سنوات ما لم تُجدَّد.
من المشتري
- البطاقة الشخصية.
- عقد البيع المحرَّر لدى الأمين، ونسخة من سند البائع.
- نموذج طلب التسجيل لدى السجل العقاريّ، وإيصالات سداد الرسوم.
القائمة الرسمية للمستندات تُعلَّق على لوحات مكتب السجل العقاريّ بحسب البنك الدوليّ، فاطّلع عليها في المكتب الذي يقع العقار في دائرته.
خطوات نقل الملكية بالترتيب
- التحقّق المسبق: اطلب من مكتب السجل العقاريّ شهادة بقيود العقار. المادة (29) تجيز تسليم الشهادات المتعلّقة بالقيود لكلّ من يطلبها بعد سداد الرسوم، فلا تحتاج إذن البائع. وتفصيل طرق التحقّق في دليل التحقّق من ملكية العقار في اليمن.
- المعاينة والقياس: طابق الحدود الأربعة والمساحة على الأرض بما في السند. راجع قياس الأرض قبل الشراء.
- الحضور لدى الأمين الشرعيّ: يراجع الأمين السند والاتّفاق على الثمن وطريقة الدفع، ويحدّد موعداً لمعاينة الموقع.
- معاينة الأمين للموقع: يقيس الأبعاد ويتأكّد أنّ السند يطابق الواقع.
- تحرير العقد: يوقّع الطرفان ويبصمان أمام شاهدين، ويُثبت الأمين استلام البائع للثمن.
- المصادقة في المحكمة: خطوة اختيارية بحسب البنك الدوليّ، لكنّها تضيف توثيقاً للتوقيع والختم.
- التسجيل في الهيئة: يقدّم المشتري طلباً مع نسخ السندين القديم والجديد. تفحص الهيئة الوثائق، وتطابق الحدود ميدانياً، ثم تحسب الرسوم، وبعد سدادها يُقيَّد العقار باسم المالك الجديد.
قدّر البنك الدوليّ هذه الخطوات بستة إجراءات تستغرق نحو 19 يوماً في الحالة النموذجية التي درسها، وهي عقار مسجَّل أصلاً وخالٍ من النزاع. العقار غير المسجَّل أو الموروث أو المتنازع عليه يحتاج وقتاً أطول بكثير.
إن لم يكن العقار مسجَّلاً من قبل، فالمادة (23) توجب نشر طلب القيد في صحيفة يومية وتعليقه في المكتب. وبعد شهر من النشر دون اعتراض مؤيَّد بالمستندات، يُجرى تحقيق لدى الجيران والسلطات المحلية، ويمسح مهندس المكتب الوحدة.
الرسوم: كم تدفع فعلاً؟
رصد البنك الدوليّ الرسوم الرسمية في صنعاء حتى مايو 2019 على النحو الآتي:
| البند | الجهة | القيمة |
|---|---|---|
| أتعاب الأمين الشرعيّ | الأمين | 1.5% من أوّل 100,000 ريال من قيمة العقار، و0.5% ممّا زاد عليها |
| رسوم المصادقة (اختيارية) | المحكمة | 0.25% رسوم محكمة + 0.0625% لصندوق دعم القضاء |
| رسم معاينة الموقع | الهيئة | 2,033 ريالاً |
| رسم نقل الملكية | الهيئة | 1% من قيمة العقار |
بلغ مجموع التكلفة في تلك الحالة نحو 1.8% من قيمة العقار. لا تشمل هذه الأرقام أيّ ضرائب على أرباح البائع، ولا المدفوعات غير الرسمية. ولم ينشر البنك أرقاماً أحدث، والقانون يجعل جدول الرسوم بلائحة يصدرها رئيس الوزراء (المادة 33)، فقد تكون الأرقام تغيّرت. والبنك نفسه يذكر أنّ جدول الرسوم لا يُتاح إلا بالسؤال في المكتب، لذا اطلبه قبل توقيع العقد.
مثال حسابيّ
لنفترض أنّ قيمة العقار المعتمدة 30,000,000 ريال، وبتطبيق نسب 2019:
- أتعاب الأمين: 1,500 (عن أوّل 100,000) + 149,500 (0.5% من 29,900,000) = 151,000 ريال.
- المصادقة في المحكمة إن اخترتها: 0.3125% = 93,750 ريالاً.
- رسوم الهيئة: 300,000 (1%) + 2,033 = 302,033 ريالاً.
- المجموع: نحو 546,783 ريالاً، أي قرابة 1.8%.
اتّفق كتابةً في العقد على من يتحمّل كلّ بند، فلا قاعدة ملزمة تحدّد ذلك.
حالات تحتاج حذراً مضاعفاً
- الميراث: المادة (10) توجب قيد حقّ الإرث بسندات حصر التركة ونصيب كلّ وارث، ولا يُشهر تصرّف الوارث قبل ذلك. وراجع دليل العقار الموروث.
- الشقّة في عمارة متعدّدة الملّاك: المادة (15) تجعل لكلّ طابق أو شقّة مستقلّة صحيفة تكميلية برقم مسلسل، فاسأل عن رقم صحيفة الشقّة نفسها لا العمارة فقط.
- المشاع: لا يبيع الشريك إلا حصّته. وعند القسمة يُفتح لكلّ نصيب صحيفة مستقلّة وخريطة خاصّة (المادة 17).
- الوقف وأملاك الدولة: يصنّف القانون العقارات إلى خاصّة وعامّة وموقوفة (المادة 2). اسأل في السجل العقاريّ ومكتب الأوقاف عن وضع القطعة، وابتعد عن أيّ أرض يُشكّ في أنّها منهما.
- عقار عليه دعوى: المادة (9) تلزم من يرفع دعوى على حقّ عقاريّ بطلب تسجيل احتياطيّ في صحيفة العقار. ظهور هذا التأشير في الشهادة يعني أنّ هناك نزاعاً قائماً.
أخطاء شائعة
- دفع الثمن كاملاً قبل التحقّق من قيود السجل. الأفضل أن يُربط جزء من الثمن بإتمام القيد، ويُكتب ذلك في العقد.
- الاكتفاء بالبصيرة وعدم التسجيل. بحكم المادة (8) يبقى حقّك غير محتجّ به على الغير.
- قبول وكالة قديمة أو عامّة لا تنصّ على البيع.
- الاعتماد على الصور دون معاينة الحدود على الأرض.
- الاحتفاظ بالأصل وحده. فإن فُقد السند فالمادة (30) تقضي بمحضر ونشر في صحيفة ومهلة 15 يوماً قبل إصدار بديل، فاحتفظ بنسخ مصدّقة في أكثر من مكان.
أسئلة شائعة
هل البصيرة وحدها تكفي؟
هي عقد صحيح بين الطرفين، لكنّها لا تجعل حقّك حجّة على الغير إلا بعد القيد في السجل العقاريّ (المادة 8). سجّل فور الشراء.
كم تستغرق المعاملة؟
نحو 19 يوماً لعقار مسجَّل وخالٍ من النزاع بحسب البنك الدوليّ. التسجيل الأوّل يتطلّب شهراً على الأقلّ لمهلة الاعتراض، والإرث والنزاعات قد تطيلها كثيراً.
هل أستطيع معرفة مالك عقار مسجَّل قبل التفاوض؟
نعم. شهادات القيود تُسلَّم لكلّ من يطلبها بعد سداد الرسم (المادة 29)، أمّا السند نفسه فلا يُسلَّم إلا للمالك أو وكيله الرسميّ.
هل يمكن التسجيل عبر الإنترنت؟
لم نجد خدمة رسمية لذلك. والبنك الدوليّ يذكر أنّ السجلات والخرائط تُحفظ ورقياً، فالمعاملة تتطلّب الحضور.